مكتبة المدونة / كتب / مقالات / قوانين / تلاخيص/عروض

مقدمة:

تكتسي المنازعات العقارية أهمية بالغة لدى شريحة واسعة من المجتمع، وذلك لارتباطهم القوي بالأرض ولما تشكله الثروة العقارية من رأسمال قوي، وفي مقدمة هذه المنازعات العقارية التي تعرض على القضاء نجد دعاوى الشفعة.

ويعتبر هذا الصنف من الدعاوى مؤشرا على أن المالكين على الشياع لا يقبلون بدخول شريك أجنبي معهم من جهة، ويتربصون كل فرصة ممكنة للتخلص من عدد الشركاء وجمع الحصص بين أقل عدد ممكن من الشركاء من جهة ثانية ووسيلتهم في ذلك هي ممارسة حق الشفعة كلما وصل إلى علمهم نبأ تفويت الحصة الشائعة حيث يبادرون إلى طلب استرجاع الحق المبيعة قبل فوات الأوان.

وقد عرف المشرع المغربي الشفعة في كل من ق.ل.ع ومدونة الحقوق العينية، إذ جاء في المادة 222 منه " الشفعة أخد شريك في ملك مشاع أو حق عيني مشاع حصة شريكه المبيعة بثمنها بعد أداء الثمن ومصروفات العقد اللازمة والمصروفات الضرورية النافعة عند الإقتضاء ".

ونظام الشفعة بدوره لا يخرج عن هذه القاعدة، إذ تعتبر الشريعة الإسلامية المصدر الرئيسي لها، إذ استمدت معظم التشريعات احكام لشفعة من الفقه الإسلامي، لذلك يعتبر الفقه الإسلامي مصدرا تاريخيا لها يجب الرجوع إليه لمعرفة تفاصيل وجزئيات احكام الشفعة التي لم يرد فيها نص خاص.

ويتمثل الهدف الرئيسي من الشفعة في إزالة الضرر عن الشركاء وإبعاد الأجنبي من دخوله في الشركة لما قد يرتب عن ذلك من خصومات ومنازعات.

والشفيع باعتباره طرفا رئيسيا لقيام الشفعة وباعتباره المحرك الأساسي لمباشرة إجراءاتها، فإنه ومن أجل أن يتمكن من الأخد بالشفعة لابد من أن تتوفر فيه مجموعة من الشروط اللازمة للإستشفاع، كما يتعين عليه أن يعمل على تتبع جميع الإجراءات اللازمة والمتطلبة للأخد بها، مما يستلزم بالمقابل إيجاد الأرضية التي يستطيع من خلالها ممارسة حقه وذلك بتطبيق النصوص القانونية المنظمة لهذا الحق وما جرى به العمل القضائي.

وهذا الحق " أي الشفعة " يرد على حق الملكية ويقيده، وممارسته تقتضي الخضوع لمجموعة من الإجراءات المسطرية، والتي يتعين على الشريك الشفيع ممارستها في إطار قانون محدد من خلال مدونة الحقوق العينية والرجوع إلى الفقه المالكي في كل ما لم يرد به نص في هذه المدونة، وإلا سقط حق الشفيع في ممارسة الشفعة.

والشفعة قد ترد على العقار سواء كان محفظا أو غير محفظ ، كما يمكن أن تقع على المنقول،  غير أننا ارتأينا الإقتصار على دراسة ممارسة الشفعة في العقار المحفظ.

أولا: أهمية الموضوع

تتجلى أهمية موضوع الشفعة في الحكمة او الغاية التي من أجلها شرعت الشفعة إذ مما  لا جدال فيه ان الشفعة شرعت لتحقيق غاية معينة رغم أنها تعتبر قيد واستثناء من الأصل العام إذ من الأصول الشرعية الثابتة أن مال الإنسان لا ينتزع منه إلا برضاه، إلا أن الشفعة لها عدة مزايا التي تهدف إلى تحقيقها إذ لموضوع الشفعة أهمية قصوى على أكثر من مجال.

ففي المجال الإقتصادي تتجلى أهمية الشفعة في كونها ترمي إلى منع تجزئة العقارات وتشتتها إلى قطع صغيرة لدرجة يصعب معها مواصلة العمل فيها، فالشفعة تؤدي إلى ضم الحصة المبيعة إلى ملكية الشفيع الشيء الذي يؤدي إلى استغلال العقار بطريقة أفضل.

وفي المجال الإجتماعي تكتسي الشفعة اهمية بالغة باعتبارها تساهم في تحقيق السلم الإجتماعي بواسطة تحقيق الأمن والاستقرار المجتمعي وذلك عن طريق التقليل من المنازعات العقارية والتقليص منها ويعتبر هذا الهدف هو السبب الرئيسي الذي من أجله شعت الشفعة.

ثانيا: دوافع اختيار الموضوع.

يأتي اختياري لموضوع حماية الشفيع في العقار المحفظ للأسباب الآتية :

أ ـ لكون الشفيع يعتبر المستفيد الأول من عملية الاستشفاع،  وذلك من خلال استرجاعه للحصة التي استقلت للغير، الأمر الذي قد يشكل خطرا على مصالح الشفيع لذلك لابد من الإحاطة بمختلف المراحل التي يتعين سلوكها لإسترداد الحصة المشفوعة وإبعاد كل ما يهدد استقراره هو وشركاؤه الباقين.

ب ـ إن استحقاق الشفيع الحصة المبيعة يستوجب وجود نصوص قانونية وقواعد ملزمة يلتزم بها الشفيع، لذلك فدراسة هذه القواعد والضوابط يعطى صورة وبوضوح حول ما إذا كان استحقاق الشفيع  الحصة المشفوعة امرا سهل المنال أم أنه يتطلب الحرص الكبير والتدقيق من جانب الطرف الشفيع.

ج ـ يترتب عن استحقاق الشفيع الحصة المبيعة مجموعة من الآثار المهمة لذلك فحماية الشفيع خلال هذه المرحلة أمر ضروري على اعتبار أنه بتحقق هذه الآثار يتحقق الهدف الرئيسي وراء الإستشفاع.

ثالثا: صعوبات الموضوع

لا يخلو أي بحث من صعوبات معينة تعترض وجه الباحث في إعداده له، وتتجلى صعوبة الموضوع في كون البحث في القضايا العقارية من أصعب الأمور وذلك راجع إلى وفرة الآراء الفقهية واختلافها وتضاربها أحيانا. مما يفرض على الباحث الاطلاع عليها جميعها وفهمها كلها صعوبات يبدو أمامها تواضع العمل الذي قمنا بإنجازه ليبقى هذا العمل قابلا للنقد المراجعة.

رابعا: منهجية الموضوع

سأعمد في دراستي لهذا الموضوع إلى اعتماد عدة مقاربات منهجية وبالخصوص المنهج الوصفي التحليلي، متمسك بكلمات النص وملتزم بالمنطق الشكلي والموضوعي عند تناول القواعد القانونية.

     خامسا: إشكالية الموضوع.

خول المشرع المغربي للشريك على الشياع أن يسترد من أي مشتر الحصة التي اشتراها من شريك آخر بمقتضى حق الشفعة، وفق إجراءات وآجال محددة بعد ثبوت حالة الشياع و ثبوت السبب مقابل أدائه للمفوت له الثمن والرسوم القانونية المترتبة عن العقد قانونا.

ومعالجة موضوع حماية الشفيع سيكون محاولة منا لإثارة النقاش حول النقط القانونية التي يثيرها الموضوع من أجل الوقوف على أهم الإشكالية المتعلقة بالشفعة ، وهو ما يثير مجموعة من التساؤلات والتي تتمثل فيما يلي:

ما هي شروط ممارسة الشفعة ؟

ما هي الآجال التي يتعين مراعاتها لممارسة حق الشفعة ؟

ما هو المقابل الذي يتعين على الشفيع أداؤه للمشفوع منه لكي يستحق الشفعة ؟

ما هي الإجراءات التي يتعين إتباعها لممارسة الشفعة؟

    سادسا: خطة الموضوع

إنه ومن اجل استعراض أوجه حماية الشفيع بمجرد حصول الواقعة التي تمكن من الاستشفاع إلى حين استرداد الحصة المشفوعة ارتأينا تناول الموضوع من خلال التقسيم الآتي:

الفصل الأول: قواعد ممارسة الشفيع لحق الشفعة.

الفصل الثاني: دعوى الشفعة وحماية الشفيع في استحقاقه الحصة المشفوعة.

الفهرس:

مقدمة: 1

الفصل الأول: قواعد ممارسة الشفيع لحق الشفعة . 7

المبحث الأول: مظاهر حماية الشفيع قبل ممارسة حق الشفعة 9

المطلب الأول: تصرفات المشتري القانونية 10

الفقرة الأولى:حق الشفيع في الإستشفاع عند تعدد البيوعات. 11

الفقرة الثانية: بطلان تصرفات المشتري غير عوضية 13

المطلب الثاني: الإجراءات الممهدة لممارسة الشفعة مظهر من مظاهر حماية الشفيع 15

الفقرة الأولى: تقييد عقد الشراء بالسم العقاري. 15

الفقرة الثانية: توجيه تبليغ بالشراء إلى الشفيع: 19

المبحث الثاني: الإجراءات الجوهرية لحماية الشفيع في ممارسة حق الشفعة: 21

المطلب الأول: الإعلان عن الرغبة في الاستشفاع: 22

المطلب الثاني: إجراءات العرض العيني والإيداع: 25

الفقرة الأولى: ثمن البيع 27

الفقرة الثانية: مصروفات العقد 28

الفقرة الثالثة: قيمة التحسينات. 29

الفصل الثاني: دعوى الشفعة وحماية الشفيع في استحقاقه الحصة المشفوعة 31

المبحث الأول: حماية الشفيع في دعوى الشفعة 32

المطلب الأول: إجراءات دعوى الشفعة وشروط قبولها. 33

الفقرة الأولى: شروط قبول دعوى الشفعة. 33

الفقرة الثانية: إجراءات رفع دعوى الشفعة. 36

المطلب الثاني: الدور الحمائي للتقييد الاحتياطي لدعوى الشفعة. 37

الفقرة الأولى: حالات تقييد دعوى الشفعة احتياطيا. 38

الفقرة الثانية: الأثر الحمائي لتقييد دعوى الشفعة احتياطيا. 40

المبحث الثاني: حماية الشفيع بعد استحقاقه الحصة المشفوعة. 41

المطلب الأول: حقوق الشفيع في الصحة المشفوعة. 42

الفقرة الأولى: حق الشفيع في تملك العين المشفوعة. 43

الفقرة الثانية: حق الشفيع في ثمار العين المشفوعة. 44

المطلب الثاني: التزامات المشفوع منه. 45

الفقرة الأولى: ضمان عيوب الحصة المشفوعة. 46

الفقرة الثانية الالتزام بضمان الاستحقاق. 47

خاتمة 50

----      التالي>